追讨住宅维修金 业委会告赢原物管

    小区业委会不但能作为民事诉讼主体与开发商对簿公堂,作为原告还赢得了终审判决的支持。昨日,记者从深圳市福田区南天一花园小区业委会主任范国振处了解到,南天一花园小区业委会上诉小区物管深圳市城建物业管理有限公司侵犯业主住宅维修基金一案二审胜诉。

　　■事件

　　物管被炒管理账目惹争议

　　南天一花园由深圳市城建集团开发,自1990年左右委托城建物业管理公司对其实施物业管理。2000年11月小区成立业主委员会,2002年5月小区业主集体投票炒掉城建物管公司,2002年6月12日小区移交新选聘的深圳市南光物业进行管理。

　　城建公司撤出南天一花园时发表声明称,原本物管公司计划投资744万元对小区的排水管道、电梯、墙面等进行改造,最终投资200万元。物管公司撤出后,将追偿在市住宅局批准南天一花园物业管理招标后所投入的整改资金,及服务方欠缴的管理费、水费、排污费、本体维修基金等。

　　对于物管公司的声明,小区业委会也作出反应。2002年11月,南天一花园召开业主大会,同意并授权南天一花园业委会通过行政或诉讼程序,要求城建公司移交其管理小区期间的所有账务账目进行审计,并索回其已收取的“住宅(本体)维修基金”。

　　■焦点

　　物管应否返还住宅维修基金

　　2004年2月,深圳市住宅局通知城建公司将小区住宅维修基金剩余部分在5日内移交给业委会,对于有争议的已使用部分,可按规定进行审计,根据审计报告协商解决。

　　调解无果,南天一花园业委会随后对城建物管公司提起诉讼,请求判令城建公司向南天一花园业委会返还所有住宅维修基金109.77万元及利息。

　　双方争议焦点在于:南天一花园业委会是否具备诉讼主体资格?城建公司所收取的住宅维修基金已使用多少?是否尚有剩余?其应否承担返还责任?

　　■一审

　　业委会民诉主体资格获承认

　　根据《物业管理条例》第十一条规定,业主大会需要履行决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施的职责。尽管如此,业委会获得承认具有民诉主体资格的历程还是非常艰难。“以前业主们去上诉,开发商总是用这个理由堵我们,小区业主维权非常艰难。”范国振说。

　　但令业主们兴奋的是,一审判决承认了业委会的民诉主体资格。法院认为,南天一花园业委会是经南天一花园业主大会选举产生并已在深圳市福田区建设局办理了备案手续的合法组织,是南天一花园业主大会的执行机构,可根据业主大会的授权履行有关职责。南天一花园业委会根据南天一花园业主大会2002年11月25日的决议,以自己的名义代表全体业主提出诉讼,其起诉符合法律规定。

　　一审法院认为,相关住宅维修基金是由南天一花园业主缴交给城建公司代为管理的财产,其所有权由全体业主共同享有,双方的物业管理合同关系终止后,城建公司即丧失了对上述基金的管理权,应将其返还给业主,并由新选聘的物业管理单位继续代为管理。城建公司拒绝履行返还义务,构成了对全体业主合法财产权的侵害,应承担相应的侵权责任。

　　按照判决,城建公司向南天一花园业委会返还住宅维修基金32.890695万元并支付利息,同时驳回南天一花园业委会其他的诉讼请求。

　　■二审

　　追回本体维修基金79万余元

　　由于在赔偿金额、举证责任、工程款是否实际支出等问题上存在争议,南天一花园业委会向深圳市中级人民法院提出上诉,请求改判城建公司向南天一花园业委会返还南天一花园结余的住宅维修基金109.77万元及利息,并由城建公司承担本案一、二审诉讼费。

　　与此同时,城建公司也提出上诉,要求撤销原审判决第一项,驳回南天一花园业委会的诉讼请求并由南天一花园业委会承担上诉费。

　　在二审过程中,城建公司还称“由于南天一花园的开发商没有向其移交过公用设施维修基金,因此将重大公用项目的维修费用在住宅本体维修基金中扣除具有合理性”。而中院认为,公用设施维修基金与住宅本体维修基金是不同概念的基金项目,无论开发商有无移交公用设施维修基金,只要涉及动用住宅本体维修基金,均须按法定程序征得业主委员会的同意。

　　按照《物权法》第六章第七十六条的规定,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

　　“业主缴纳的本体维修基金只是让小区物管代管,这笔钱是业主自己的,物管公司如果用于小区房屋本体维修,应该在小区居民的同意下使用,但是现在物管公司举证的使用金额小区业主完全不知情,”范国振说,“对于业主来说,房屋本体维修基金就是房屋的救命钱,没经过业主同意就动用这笔钱,是对业主的财产和权益的侵害,开发商就应该为这样的行为埋单。”

　　2008年4月28日,深圳市中级人民法院作出判决,深圳市城建物业管理有限公司向深圳市福田区南天一花园业主委员会返还住宅维修基金79.78375万元及利息。

　　说法◆◆

　　南天一花园小区业委会主任范国振:业主维权的重要胜利

　　“可以说这是小区业主维权一个非常重要的胜利,但是这个事情也反映了更多物管方面的问题。”范国振表示,“这几年,我们为了维护自己的权益,花费了太多的时间、人力和物力,小区业主讨回自己的钱这么艰难,维权的成本如此高昂。但反观物管公司的侵权行为,好像根本无需成本,这也直接导致了物管与业主的纠纷不断。如果对物管公司约束严格些,相信类似纠纷会减少很多”。

　　南天一小区代理律师、广东金圳律师事务所律师吴耀鸿:维权官司有了个范本

　　“这应该是深圳市首例业委会作为原告并胜诉的民事案件,法院承认了业委会的民诉主体资格,对深圳的业主维权意义重大。”吴耀鸿说,“在此之后,又有很多小区业主维权官司找到我,我们有了一个范本。”

　　本报记者　苏妮

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