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奥运即将带动 东坝区域发展
东坝地区是指东五环以东、东坝路以南、管庄路以西、石各庄路以北地区。作为连动京津区域的“临空经济走廊”，机场第二高速的建设将会给东坝区域带来重要的利好因素。一直困扰东坝的商业配套，随着交通的升级，亦将在奥运年有所改善
6月21日，由东坝地区直通首都机场T3航站楼的机场第二高速正式通车，并将在奥运期间发挥交通主干道的作用。6月下旬，东坝区域内的地铁10号线即将通车。
东坝地区是指东五环以东、东坝路以南、管庄路以西、石各庄路以北地区。作为连动京津区域的“临空经济走廊”，机场第二高速的建设将会给东坝区域带来重要的利好因素。一直困扰东坝的商业配套，随着交通的升级，亦将在奥运年有所改善。
商业空置严重
住在上东上层的李先生很是郁闷，他向《楼市》记者说道：“购物非常不方便，没有大型超市，小区周围没有菜市场，平时上超市得坐两站地到东苇路附近的小型京客隆超市，偶尔去一趟东坝路的东坝综合批发市场，但脏乱的环境让人不堪忍受。”
在区域走访中，记者看到的较为高档的饭店只有位于东坝路与东苇路交叉的金百万、群生吉祥大酒店，中铁宿舍楼不远的红太阳(000525,股吧)生态饭馆，而娱乐场所，则主要集中在北京奥林匹克花园北面底商的几家门面，棋牌室、药房、按摩店、洗车店也显得尤为冷清，而该项目东面临街的底商至今仍空置，朝阳嘉园项目的商铺也基本都是空置状态。
为什么配套不足，而商铺空置却非常严重呢？伟业顾问商业公司项目经理郭占洲认为，东坝区域的高空置率是多种原因造成的：其一，由于区域人口密度未得到足够提升，加之各项目之间相隔距离较远，而各自所规划的商铺多为内向型的配套商业，致使各项目的商铺只能依靠业主及自己周边的人群支持，流动性不够，无法实现消费的“相互支持”，动力不足因而产生空置；其二，项目商业自身产品的限制也会导致商铺空置。
来自中大恒基不动产营销市场研究中心的统计显示，目前区域内入住的项目有北京奥林匹克花园、北京好漾、上东上品、朝阳新城、中铁十六局的职工宿舍。其中上东上品于2007年9月份以9270元/平方米的价格清盘，朝阳新城为经济适用房项目，均价在3310元/平方米左右。
在即将入市的项目中，商品房项目有银谷美泉、首开常青藤项目，逸翠园项目后期也会在年内开盘销售。另外则为朝阳区东坝廉租房项目及东坝人保家园经济适用房项目，其余为农民搬迁房。
东坝作为北京规划的十大边缘区之一，也是目前为止开发最晚的地区。从北京市整体考虑，它肩负着北京储备用地的责任。在东坝的南边和北边分别被规划为保障性住房用地和商品房用地。而目前东坝区域内可能要供给的土地有两块，首开常青藤的低密度住宅，其次是朝阳新城。
“目前区域内以保障性住房的住户为主，高档社区主要是北京奥林匹克花园、首开常青藤、朝阳嘉园、逸翠园，即使有再多的人进入该区域居住，消费水平普遍偏中低，因此，商户一般不会选择在此租铺。”郭占洲对《楼市》记者说道。
受益“临空经济走廊”
全球最大的单体航站楼T3航站楼的通航以及机场东扩，带动了一批新企业的入驻。目前国航客运公司、首都机场集团公司、南方航空(600029,股吧)公司、汉莎飞机维修公司等一批重要的航空企业纷纷落户航站楼周边。
“从国外等发达城市的成功经验来看，一般靠近机场和高速路出入口的区域，更易于表现出高附加值的特征，尤其是机场与城区之间会形成‘高增值地区’。”在该区域拥有项目的北京奥林匹克花园副总经理史明对《楼市》记者说道。有数据显示，每年100万人次航空旅客运输量相当于产生1.3亿美元的经济效益和2500个就业岗位，今年首都机场扩建后，年客运量将达到6000万人次。
据了解，在不堵车时，从机场第二高速路延长线起点东五环平房桥向东至东坝地区后向北一路行驶至首都机场T3航站楼，只需要20分钟左右。
目前该区域内已分布有东方信捷、北京春溢、讯通诚等多家物流公司、运输服务公司。
“空港物业将成为东坝区域楼市的一个全新价值亮点。其产生的经济效益及带动的就业岗位是非常庞大的。”史明说，“临空经济区域是人流、物流、资金流、信息流等配套产业交融的核心场所；而人流、物流的聚集又使得区域楼市更具增长性功能，并可能成为临空经济区域发展迅猛的相关产业之一。”
“机场第二高速路的开通，对区域配套也将有聚集和提升。”金地产机构总经理周金旺对《楼市》记者表示。目前区域最受关注的是由北京东方基业与纺织、服装、体育用品的专业机构合作建设，且已定于奥运会开幕前开业的大型品牌折扣商城———活力东方·奥特莱斯购物广场。该广场定位于规模大、档次高、专业品牌集中的，以由品牌服装销售带动时尚消费的新商圈。从资料看到，广场现有面积68000平方米，二期高档酒店和写字楼、餐饮娱乐一条街等商业配套陆续推出后，未来商业总面积将达到近40万平方米。业界认为，该商业广场的建成不但会填补东坝板块高端商业地产的空白，还将对区域经济起到很好的拉动作用。
郭占洲则认为，活力东方·奥特莱斯购物广场位于五环以外，与东坝区域隔有五环路，距离东坝居住组团还有一定距离，该商业如若形成商圈，其性质将是“广域型”的，辐射范围将覆盖整个东北部城区，对北京大区域的影响要远大于对东坝地区的影响。“如东南四环的燕莎奥特莱斯，吸引的绝不仅仅是该区域的人流，作为京城有名的名牌折扣商城，有来自北京各个城区及天津、唐山的人流在此消费。”
社区型商业将占主导
随着区域人流的增加，区域内的交通进一步升级。除了机场第二高速通车，板块交通的另一看点则是地铁的规划。目前距离板块最近的地铁10号线6月实现通车运营。还在研究中的地铁3号线，东端位于东坝，西端位于石景山区玉泉路砂石场附近，建成后将可与2号线、4号线、5号线、6号线、8号线在不同站点实现换乘。
在多个公交站，可看到区域内公共交通可以通过换乘到达国贸、前门等繁华区域。如729路、640路、433路、989路等线路，其中640可直达北京站，729则可直达大北窑、前门等交通要地，最远可直达旧宫等南城区域。
周金旺对《楼市》记者表示，“机场第二高速的建设，地铁的规划，除有利于改变东坝现有交通格局、为区域产业升级注入活力外，并有可能推动东坝板块成为今年楼市的热点区域。有些项目因关注度日渐增多，房价也有些上调。”区域人流增多带来消费需求，自然就会带动商业的发展。
除了受临空经济影响发展的物流等配套商业发展，东坝区域的商业，还将有哪些发展特色呢？
郭占洲分析认为，按照区域类型分析，东坝区域以居住为主，物业类型以保障性住房偏多，社区型配套商业或许会成为区域商业发展主流。
其次，特色餐饮将成为区域商业发展的重头戏。区域的具体规划预计今年10月份政府会进行公示，有可能以东坝河为界，包括三个部分：机场第二通道以东为金融后台服务区；东坝河以北、机场路以西初步定位为高档居住区及包含外事服务功能的第四使馆区；东坝河以南规划为以居住功能为主，偏向政策扶持性的区域，主要解决老百姓民生，当地农民拆迁、搬迁及经济适用房、廉租房及保障性住房安置的问题；东坝河中心地带以写字楼、行政办公单位、高档居住社区为主。因此，未来金融服务区的工作人员，以中铁为代表的行政办公单位的工作人员必将在该区域进行消费，既然是办公就肯定需要餐饮消费，目前区域内类似红太阳生态餐饮的特色餐饮逐渐受到推崇。
再次，随着项目的陆续入驻，家居、建材市场还将有一个新的带动。
东坝的自然景观优势明显，这为政府大力发展景观产业提供可能。板块内拥有北京最大的以水景为主的城市环境景观之一东坝千亩湖生态公园、北京迄今为止最具规模与特色的高尔夫训练中心蟹岛高尔夫训练中心，北京市目前最大、品种最齐、距市区最近的观光果园之一东坝千亩观光果园，等等。
朝阳体育中心是东坝板块另一重量级配套设施。因拥有现代体育场地设施俱全的中心体育场，及可用于竞技体育比赛及训练的多项目室内田径馆、室外网球场及垒球场，该体育场已被北京奥组会确定为2008年北京奥运会唯一田径训练场地。
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